Die monatliche Miete zeigt nur einen Teil dessen, was eine Wohnung beim Einzug kostet. Kaution, Übersiedlung und Einrichtung können bereits vor der ersten regulären Monatszahlung erhebliche Beträge erfordern. Je nach Wohnung kommen weitere Positionen hinzu, etwa eine zulässige Ablöse oder ein Finanzierungsbeitrag bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung.
Für die Budgetplanung müssen diese Zahlungen auseinandergehalten werden. Eine Kaution dient als Sicherheit, eine Ablöse bezahlt eine bestimmte Gegenleistung, und eine Mietzinsvorauszahlung wird auf künftige Mieten angerechnet. Nicht jede verlangte Zahlung ist zulässig. Entscheidend sind ihr tatsächlicher Zweck, die Vereinbarung und die rechtlichen Regeln für das betreffende Mietverhältnis.
Monatliche Wohnkosten vollständig erfassen
Vor einer Zusage muss klar sein, welche Leistungen der angegebene Mietbetrag umfasst. Enthält er Betriebskosten und Umsatzsteuer? Werden Heizkosten gesondert vorgeschrieben? Welche zusätzlichen Zahlungen entstehen für Strom oder einen mitgemieteten Stellplatz?
Die Bezeichnung „Gesamtmiete“ beantwortet diese Fragen nicht immer vollständig. Maßgeblich sind die einzelnen Positionen im Angebot und im Vertrag.
Für ein Haushaltsbudget sollten deshalb die laufenden Wohnkosten getrennt erfasst werden. Neben dem an die Vermieterseite bezahlten Betrag können eigene Verträge und Abrechnungen hinzukommen.
Auch ist eine laufende Akontozahlung nicht zwangsläufig mit den endgültigen Jahreskosten gleichzusetzen. Werden bestimmte Ausgaben später abgerechnet, kann sich daraus eine Nachzahlung oder ein Guthaben ergeben. Der finanzielle Spielraum sollte daher nicht allein anhand der ersten monatlichen Vorschreibung beurteilt werden.
Die Kaution bindet Geld, ist aber keine zusätzliche Miete
Die Kaution sichert berechtigte Ansprüche der Vermieterseite ab, beispielsweise wegen offener Mietzahlungen oder bestimmter Schäden. Sie ist keine Gebühr für die Übergabe der Wohnung.
Nach Angaben der Arbeiterkammer sind drei Monatsmieten üblich. Das ist jedoch keine gesetzlich vorgeschriebene Standardhöhe. Die Kaution wird vereinbart; ihre Zulässigkeit muss gegebenenfalls anhand der Umstände geprüft werden.
Die Arbeiterkammer verweist auf sechs Bruttomonatsmieten als von der Rechtsprechung angesprochenen generellen Richtwert für die höchstzulässige Höhe. Bei außergewöhnlichem Sicherungsinteresse können im Einzelfall auch höhere Beträge zulässig sein.
Für die Planung zählt zunächst der konkrete Eurobetrag und sein Zahlungstermin. Geld, das als Kaution hinterlegt wird, steht während des Mietverhältnisses nicht für Möbel oder laufende Ausgaben zur Verfügung. Eine Rückzahlung am Ende hängt unter anderem davon ab, ob berechtigte Gegenforderungen bestehen.
Maklerprovision fällt für Wohnungssuchende nicht automatisch an
Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das Bestellerprinzip. Hat die Vermieterseite das Maklerunternehmen als erste beauftragt, kann dieses nur mit ihr eine Provision vereinbaren.
Wohnungssuchende können grundsätzlich nur dann provisionspflichtig werden, wenn sie selbst die ersten Auftraggeber sind. Aber auch dafür enthält das Gesetz zusätzliche Einschränkungen.
Eine Provision kann beispielsweise nicht dadurch auf Wohnungssuchende verlagert werden, dass diese nachträglich einen Auftrag unterschreiben, obwohl das Maklerunternehmen die Wohnung bereits mit Zustimmung der Vermieterseite beworben hat.
Der bloße Kontakt zu einem Inserat oder eine Besichtigung führt somit nicht automatisch zu einer zulässigen Provisionsforderung. Bei einer verlangten Zahlung müssen Auftragssituation und Anspruchsgrundlage nachvollziehbar sein. Eine andere Bezeichnung für das Vermittlungsentgelt beseitigt die gesetzlichen Grenzen nicht.
Eine Ablöse braucht eine nachvollziehbare Gegenleistung
Eine Ablöse kann etwa für übernommene Möbel vereinbart werden. Entscheidend ist, was tatsächlich übernommen wird und ob der verlangte Betrag dafür angemessen ist.
Eine gebrauchte Küche hat nicht automatisch den Wert ihres ursprünglichen Kaufpreises. Alter, Zustand und Ausstattung müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden. Ebenso muss feststehen, wer die Gegenstände verkauft und ob sie bereits zur mitvermieteten Ausstattung gehören.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind Zahlungen für die bloße Überlassung der Wohnung unzulässig. Eine Forderung wird nicht allein dadurch rechtmäßig, dass sie „Ablöse“ genannt wird.
Für die Dokumentation sollten Gegenstände, Zustand und vereinbarte Einzelbeträge möglichst genau festgehalten werden. Eine pauschale Summe ohne Beschreibung erschwert später die Prüfung, welche Gegenleistung überhaupt vereinbart war.
Vorausbezahlte Miete muss von der Kaution getrennt werden
Eine Mietzinsvorauszahlung erfüllt eine andere Funktion als die Kaution: Sie bezahlt einen Teil der Miete bereits vorab.
Eine solche Zahlung setzt eine entsprechende Vereinbarung voraus. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes muss sie einem bestimmten Zeitraum zugeordnet sein und auf den vereinbarten Mietzins angerechnet werden.
Ein angenommenes Beispiel: Werden 2.400 Euro für einen Zeitraum von 24 Monaten vorausbezahlt, entspricht das einer monatlichen Anrechnung von 100 Euro. Die spätere Zahlung muss diese Anrechnung nachvollziehbar berücksichtigen.
Die Begriffe dürfen deshalb im Vertrag nicht beliebig vermischt werden. Bei einer Kaution geht es um die Absicherung von Forderungen, bei einer Vorauszahlung um die Erfüllung künftiger Mietzahlungen. Unklar bezeichnete Einmalbeträge müssen vor der Zahlung erklärt werden.
Staatliche Mietvertragsgebühr und Bearbeitungshonorar unterscheiden
Für Wohnungsmietverträge, die seit dem 11. November 2017 abgeschlossen werden, fällt die frühere staatliche Mietvertragsgebühr nicht mehr an. Das bedeutet allerdings nicht, dass jede unter anderer Bezeichnung verlangte Vertragszahlung automatisch zulässig wäre.
Bei Vertragserrichtungskosten kommt es auf den rechtlichen Anwendungsbereich an. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dürfen Vermieterseite oder Hausverwaltung solche Kosten nicht zusätzlich auf die Mietpartei überwälzen. Die Vertragserrichtung gehört dort zur ordentlichen Verwaltung.
Bei Mietverhältnissen, die dem Mietrechtsgesetz nur teilweise oder gar nicht unterliegen, ist eine gesonderte Prüfung der Vereinbarung notwendig.
Außerdem ist ein von der Mietpartei selbst erteilter Auftrag für eine eigene rechtliche Beratung von einer pauschalen Forderung der Hausverwaltung zu unterscheiden. Maßgeblich bleibt, wer welche Leistung beauftragt hat und wofür bezahlt werden soll.
Gemeinnützige Wohnungen können einen Finanzierungsbeitrag verlangen
Bei Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen fällt häufig ein Finanzierungsbeitrag an. Er betrifft Grund- beziehungsweise Baukosten und ist nicht mit einer gewöhnlichen Mietkaution gleichzusetzen.
Nach den Informationen von Österreich.gv.at wird dieser Beitrag nach Ende des Mietverhältnisses grundsätzlich unter Berücksichtigung einer jährlichen Abschreibung von einem Prozent zurückgezahlt.
Die Höhe kann je nach Wohnung erheblich variieren. Sie muss deshalb zusätzlich zum monatlichen Nutzungsentgelt betrachtet werden.
Ein niedrigerer laufender Betrag bedeutet nicht zwangsläufig einen niedrigen Kapitalbedarf beim Einzug. Für den Vergleich mit einer anderen Wohnung sind daher sowohl die Anfangszahlung als auch die langfristigen monatlichen Ausgaben relevant. Die jeweiligen Rückzahlungsregeln gehören ebenfalls in diese Betrachtung.
Übersiedlung und zeitliche Überschneidungen mitrechnen
Neben den vertraglichen Zahlungen entstehen praktische Ausgaben. Dazu können Transport, Verpackungsmaterial, Montage und die Anschaffung fehlender Einrichtungsgegenstände gehören.
Eine weitere Belastung kann durch überlappende Mietzeiträume entstehen. Beginnt der neue Vertrag, bevor die Zahlungspflicht für die bisherige Wohnung endet, müssen zeitweise beide Wohnungen finanziert werden.
Auch eine erwartete Rückzahlung der alten Kaution sollte nicht ohne Weiteres als bereits verfügbares Geld eingeplant werden. Der Zeitpunkt der neuen Kautionszahlung und jener der tatsächlichen Rückzahlung können auseinanderliegen.
Für die Liquiditätsplanung sind deshalb konkrete Fälligkeitstermine wichtiger als die bloße Summe aller erwarteten Einnahmen und Ausgaben. Eine rechnerisch ausgeglichene Gesamtrechnung hilft wenig, wenn eine größere Zahlung früher fällig wird.
Ein Budgetbeispiel zeigt den Kapitalbedarf
Die folgende Modellrechnung verwendet frei gewählte Beträge. Sie beschreibt weder Durchschnittskosten noch eine bestimmte Wohnung.
| Position | Angenommener Betrag |
|---|---|
| Kaution laut Vereinbarung | 2.700 Euro |
| Erste monatliche Mietzahlung | 900 Euro |
| Übersiedlung und Transport | 600 Euro |
| Fehlende Grundausstattung | 1.000 Euro |
| Zu Beginn benötigter Betrag | 5.200 Euro |
In diesem Beispiel sind 2.700 Euro als Sicherheit gebunden. Die übrigen Beträge betreffen eine laufende Zahlung und Ausgaben für den Einzug.
Nicht enthalten sind eine mögliche Ablöse, ein Finanzierungsbeitrag oder überschneidende Mietzahlungen. Auch weitere laufende Wohnkosten müssten gesondert ergänzt werden.
Das Beispiel verdeutlicht den Unterschied zwischen dauerhaftem Aufwand und vorübergehend gebundenem Geld. Für den Einzug muss beides zunächst verfügbar sein.
Bereits ein Mietanbot kann verbindlich sein
Die Kostenprüfung gehört vor die verbindliche Zusage. Nach den Informationen der Arbeiterkammer kann ein angenommenes bindendes Mietanbot bereits einen Vertrag begründen. Es ist daher nicht bloß eine unverbindliche Reservierung.
Ein allgemeines Recht, eine solche Erklärung später ohne Grund zurückzunehmen, besteht nicht. Besondere gesetzliche Rücktrittsmöglichkeiten setzen bestimmte Voraussetzungen voraus.
Vor einer Unterschrift müssen deshalb Mietgegenstand, laufende Zahlungen, Einmalbeträge und Vertragsbeginn verständlich sein. Auch mündlich zugesagte Leistungen sollten dokumentiert werden.
Bei der Übergabe ergänzen ein Zustandsprotokoll, Fotos und eine genaue Inventarliste die Unterlagen. Sie zeigen, was übernommen wurde und welche Mängel bereits vorhanden waren. So bleibt nicht nur das Einzugsbudget nachvollziehbar, sondern auch die Grundlage für die spätere Rückgabe der Wohnung.
