Nach dem Auszug gehört die Rückzahlung der Kaution zu den wichtigsten offenen Geldfragen. Streit entsteht häufig darüber, ob Gebrauchsspuren noch gewöhnliche Abnutzung sind oder bereits einen ersatzpflichtigen Schaden darstellen. Auch pauschale Forderungen für Ausmalen, Reinigung oder den Austausch älterer Einrichtung führen zu Konflikten.
Die Kaution ist kein allgemeines Renovierungsbudget für die Vermieterseite. Sie dient der Absicherung berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis. Ob ein Abzug zulässig ist, hängt deshalb vom konkreten Zustand, der rechtlichen Verantwortung und der nachvollziehbaren Höhe der Forderung ab. Eine bloße Behauptung, die Wohnung müsse erneuert werden, beantwortet diese Fragen nicht.
Wann die Kaution zurückzuzahlen ist
§ 16b des Mietrechtsgesetzes sieht vor, dass die Kaution nach Ende des Mietvertrags samt den aus ihrer Veranlagung erzielten Zinsen unverzüglich zurückzustellen ist. Ausgenommen ist jener Betrag, der zur Tilgung berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis verwendet wird.
Diese Bestimmung gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Bei vollständig ausgenommenen Mietverhältnissen müssen die maßgeblichen Vertrags- und allgemeinen zivilrechtlichen Regeln gesondert betrachtet werden.
„Unverzüglich“ bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Geld bereits während der Schlüsselübergabe ausbezahlt werden muss. Eine notwendige Prüfung möglicher Forderungen kann berücksichtigt werden. Daraus folgt aber keine allgemeine Erlaubnis, die gesamte Kaution monatelang ohne konkrete Begründung einzubehalten.
Eine für sämtliche Wohnungen geltende gesetzliche Rückzahlungsfrist von exakt 14 oder 30 Tagen lässt sich aus § 16b nicht ableiten.
Gewöhnliche Abnutzung ist mit der Miete abgegolten
Eine Wohnung wird durch vertragsgemäße Nutzung nicht unverändert bleiben. Oberflächen altern, Wandfarben verlieren ihre Frische und Einrichtungsgegenstände zeigen Gebrauchsspuren.
Solche gewöhnlichen Veränderungen rechtfertigen grundsätzlich keinen Schadenersatz. Maßgeblich ist nicht, ob die Wohnung nach mehreren Jahren noch wie neu aussieht.
Die Arbeiterkammer nennt etwa übliche Bohr- und Dübellöcher sowie Gebrauchsspuren an Wänden und Böden als Bereiche, in denen nicht automatisch ein ersatzpflichtiger Schaden vorliegt. Daraus folgt jedoch nicht, dass jede Anzahl von Löchern oder jede Beschädigung eines Bodens hinzunehmen wäre.
Für die Einordnung zählen Ausmaß, Ursache und Dauer der Nutzung. Ein einzelnes Schlagwort wie „Kratzer“ reicht deshalb nicht aus, um einen Abzug entweder zu rechtfertigen oder auszuschließen.
Ausgangszustand und Mietdauer gehören zum Vergleich
Für die Beurteilung ist wichtig, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde. Eine bereits beim Einzug beschädigte Tür kann nicht ohne Weiteres so behandelt werden, als wäre sie während des Mietverhältnisses erstmals beschädigt worden.
Auch die Mietdauer verändert den Maßstab. Nach langjähriger Nutzung sind andere Gebrauchsspuren zu erwarten als nach wenigen Monaten.
Praktisch hilfreich ist deshalb ein Vergleich zwischen Einzugsunterlagen und Rückgabezustand. Welche Mängel waren dokumentiert? Welche Gegenstände waren bereits gebraucht? Welche Veränderungen sind während der Mietzeit hinzugekommen?
Fehlen alte Fotos, bedeutet das nicht automatisch, dass eine Forderung berechtigt ist. Die Aufklärung wird aber schwieriger. Vorhandene Protokolle, Nachrichten und sonstige Unterlagen können dann umso wichtiger werden.
Bei Schäden ist nicht automatisch der Neupreis zu ersetzen
Ist tatsächlich ein ersatzpflichtiger Schaden entstanden, muss zusätzlich die Höhe geprüft werden. Der Austausch eines gebrauchten Gegenstands gegen einen neuen darf nicht ungeprüft vollständig der Mietpartei verrechnet werden.
Die Arbeiterkammer verweist hierfür auf den Zeitwert. Alter und bisherige Nutzung sind bei der Bewertung zu berücksichtigen.
Eine Rechnung für eine neue Einrichtung beweist daher noch nicht, dass die gesamte Summe als Schadenersatz verlangt werden kann. Zu klären ist unter anderem, ob eine Reparatur möglich war, welcher Zustand vorher bestand und welche Restnutzungsdauer anzusetzen ist.
Starre Lebensdauertabellen liefern nicht für jeden Fall ein abschließendes Ergebnis. Materialqualität, Erhaltungszustand und die konkrete Schadensbehebung können eine Rolle spielen. Eine nachvollziehbare Berechnung muss diese Umstände berücksichtigen.
Eine Ausmalpflicht besteht nicht automatisch
Die Aussage „Beim Auszug muss immer frisch weiß ausgemalt werden“ trifft in dieser Allgemeinheit nicht zu.
Nach den Erläuterungen der Arbeiterkammer sind pauschale Ausmalverpflichtungen in vorformulierten Verträgen grundsätzlich problematisch und häufig unwirksam. Eine tatsächlich individuell ausgehandelte Vereinbarung oder eine sachlich gerechtfertigte Regelung kann anders zu beurteilen sein.
Auch ohne wirksame Ausmalklausel können übermäßige Verschmutzungen oder eine ortsunübliche Gestaltung eine Wiederherstellung erforderlich machen. Umgekehrt ist nicht jede farbige Wand automatisch ein Schaden.
Entscheidend sind die konkrete Vertragsklausel und der tatsächliche Zustand. Der bloße Verweis auf einen Satz im Formularvertrag genügt deshalb nicht, um einen pauschalen Abzug für das vollständige Ausmalen zu begründen.
Räumung, Sauberkeit und Schlüssel müssen geklärt sein
Zur ordnungsgemäßen Rückstellung gehört mehr als das Verlassen der Wohnung. Grundsätzlich müssen eigene bewegliche Gegenstände entfernt und die Schlüssel zurückgegeben werden, soweit keine andere Vereinbarung besteht.
Bei übernommenen oder zurückbleibenden Möbeln muss erkennbar sein, ob sie mit Zustimmung der Vermieterseite in der Wohnung verbleiben. Eine private Absprache mit möglichen Nachmietern klärt nicht zwangsläufig sämtliche Pflichten gegenüber der Vermieterseite.
Zurückgelassene Gegenstände können zusätzliche Transport- oder Lagerkosten auslösen, wenn die rechtlichen Voraussetzungen dafür vorliegen.
Auch beim Reinigungszustand sollte konkret beschrieben werden, was beanstandet wird. Eine pauschale Bezeichnung wie „nicht ordentlich“ erschwert die Prüfung. Benötigt werden nachvollziehbare Angaben zum Zustand und zu den daraus abgeleiteten Kosten.
Das Übergabeprotokoll sollte Tatsachen festhalten
Ein gutes Protokoll dokumentiert den Zustand der einzelnen Räume, vorhandene Einrichtung und die Zahl der zurückgegebenen Schlüssel. Ergänzende Fotos können Details sichtbar machen.
Sinnvoll ist die Trennung zwischen einer Beobachtung und ihrer rechtlichen Bewertung. „Kratzer an der Innenseite der Tür“ beschreibt einen Zustand. „Mieter schuldet eine neue Tür“ enthält dagegen bereits eine Bewertung und eine mögliche Verpflichtung.
Wer mit einer Forderung nicht einverstanden ist, sollte diesen Widerspruch ausdrücklich festhalten. Ein Protokoll muss nicht deshalb eine Schadenersatzanerkennung enthalten, weil ein Mangel gemeinsam angesehen wurde.
Übersichtsaufnahmen und Detailbilder ergänzen sich. Eine Nahaufnahme kann eine Stelle zeigen; ein weiteres Bild macht deutlich, wo sie sich befindet und wie groß sie im Verhältnis zur Umgebung ist.
Ein Teilstreit rechtfertigt nicht automatisch den vollständigen Einbehalt
Besteht nur eine begrenzte berechtigte Forderung, darf nicht ohne Weiteres die gesamte Kaution dafür zurückbehalten werden. Der darüber hinausgehende Betrag ist grundsätzlich zurückzuzahlen.
Ein angenommenes Beispiel: Von 3.000 Euro Kaution wären 250 Euro für eine berechtigte Forderung abzuziehen. Dann verbleiben 2.750 Euro zuzüglich der entsprechend zu berücksichtigenden Zinsen zur Rückzahlung.
Das Beispiel entscheidet nicht, ob eine bestimmte Reparaturforderung berechtigt ist. Es zeigt lediglich, dass Anspruchsgrund und Höhe getrennt betrachtet werden müssen.
Bei noch ausstehenden Abrechnungen ist die rechtliche Lage differenzierter. Eine pauschale Aussage, wegen jeder möglichen künftigen Nachzahlung dürfe die gesamte Kaution bis auf Weiteres behalten werden, ist nicht tragfähig. Der konkrete Sicherungsbedarf muss geprüft werden.
Eine Abrechnung muss überprüfbar sein
Bei einem Abzug sollten die beanstandete Position, ihre Begründung und die Höhe nachvollziehbar aufgeschlüsselt werden. Bei Schäden gehören dazu insbesondere Angaben zum betroffenen Gegenstand, seinem Alter und zur vorgesehenen oder erfolgten Behebung.
Eine Sammelposition „Renovierung“ beantwortet diese Fragen nicht ausreichend. Ebenso wenig erklärt eine Gesamtrechnung automatisch, welcher Anteil auf einen von der Mietpartei zu verantwortenden Schaden entfällt.
Für eine schriftliche Rückfrage hilft eine geordnete Darstellung: Höhe der hinterlegten Kaution, Ende des Mietverhältnisses, Rückgabetermin, bisherige Rückzahlung und konkret bestrittene Abzüge.
Eine gesetzte Nachfrist sollte als eigene Zahlungsaufforderung erkennbar sein. Sie ist von der Frage zu unterscheiden, wann der Anspruch rechtlich bereits fällig geworden ist.
Welche Wege bei einem Streit offenstehen
Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes besteht die Möglichkeit, die Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags in einem wohnrechtlichen Verfahren feststellen zu lassen.
Die Stadt Wien beschreibt hierfür ein Verfahren bei der Schlichtungsstelle. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann zusätzlich die Rückzahlung des festgestellten Betrags aufgetragen werden. Daneben besteht die Möglichkeit einer gerichtlichen Klage.
Welche Stelle und welcher Verfahrensweg im konkreten Fall passen, hängt vom Mietverhältnis und den örtlichen Zuständigkeiten ab. Bei vollständig vom Mietrechtsgesetz ausgenommenen Verträgen steht das besondere Verfahren nach § 16b MRG nicht zur Verfügung.
Für die Vorbereitung sind der Mietvertrag, der Zahlungsnachweis, Übergabeunterlagen und der Schriftverkehr wesentlich. Sie ermöglichen eine Prüfung der entscheidenden Fragen: Welche Sicherheit wurde geleistet, welche Forderungen bestehen tatsächlich und welcher Betrag muss zurückgezahlt werden?
