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Seit 29. September 2026 werden Rückgabeaufträge beim größten offenen Immobilienfonds Österreichs nur anteilig ausgeführt. Nicht abgewickelte Anteile bleiben im Depot.
Der offene Immobilienfonds REAL INVEST Austria hat mit Wirkung vom 29. September 2026 eine Rücknahmebeschränkung aktiviert. Anlegerinnen und Anleger können ihre Fondsanteile damit vorübergehend nicht in jedem Fall vollständig zum jeweiligen Abrechnungstag zurückgeben. Ausgeführt wird nur jener Teil eines Rückgabeauftrags, den die täglich neu berechnete Ausführungsquote zulässt.
Die Maßnahme betrifft private und betriebliche Anleger in Österreich unmittelbar: Ein kurzfristiger vollständiger Ausstieg aus dem Fonds ist während der Beschränkung nicht gewährleistet. Nicht ausgeführte Anteile bleiben im Wertpapierdepot. Eine automatische Auszahlung zu einem späteren Zeitpunkt ist nicht belegt. Betroffen sind die Anteilsgattungen mit den ISIN AT0000634357, AT0000634365 und AT0000A05RD2.
Ausführungsquote wird täglich neu berechnet
Bei der Maßnahme handelt es sich um ein Liquiditätsmanagementinstrument, das häufig als Gating bezeichnet wird. Die Fondsgesellschaft führt Rücknahmeaufträge dabei nur anteilig aus. Maßgeblich ist die für den jeweiligen Abrechnungstag ermittelte Quote, die sich nach der verfügbaren Fondsliquidität und dem Umfang der eingelangten Rückgabewünsche richtet.
Am ersten Tag der Beschränkung wurden fünf Prozent des jeweiligen Rücknahmeauftrags ausgeführt. Diese Quote galt ausschließlich für diesen Abrechnungstag und erlaubt keine Prognose für spätere Tage. Je nach Liquiditätslage und Höhe der Rückgabeaufträge kann die tägliche Quote steigen oder fallen.
Die nicht ausgeführten Anteile verbleiben im Depot der Anleger. Aus der Bekanntmachung der Fondsgesellschaft geht nicht hervor, dass der offene Teil eines Auftrags später automatisch abgewickelt wird. Ebenso ist darin nicht näher erläutert, ob für eine spätere Rückgabe zwingend ein neuer Auftrag erforderlich ist. Für die praktische Abwicklung sind daher die jeweils geltenden Informationen der Fondsgesellschaft und der depotführenden Stelle entscheidend.
Mindestliquidität von zehn Prozent unterschritten
Der Fonds hatte den für ihn maßgeblichen Mindestliquiditätswert von zehn Prozent unterschritten. Die Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH stützt die konkrete Rücknahmebeschränkung auf Artikel 3a der Fondsbestimmungen.
Geschäftsführer Peter Czapek begründete die Maßnahme für die Fondsgesellschaft mit dem langfristigen Werterhalt des Portfolios, der Sicherung der Liquidität und der fairen Behandlung aller Anteilinhaber. Diese Darstellung gibt die Position der Verwaltungsgesellschaft wieder. Wie lange die Beschränkung aufrechtbleibt und wie sich die täglichen Ausführungsquoten entwickeln, lässt sich daraus nicht ableiten.
Warum Immobilienfonds Rückgaben begrenzen können
Offene Immobilienfonds stehen bei hohen Mittelabflüssen vor einem strukturellen Problem: Anleger können ihre Fondsanteile zurückgeben, während die im Fonds gehaltenen Gebäude nicht ähnlich rasch verkauft werden können wie börsennotierte Wertpapiere. Immobilienverkäufe benötigen üblicherweise Vorbereitung, Bewertung, Verhandlungen und eine rechtliche Abwicklung. Verkäufe unter Zeitdruck können zudem das Risiko ungünstiger Preise erhöhen.
Eine anteilige Rücknahmebeschränkung soll verhindern, dass einzelne Rückgabeaufträge die verfügbaren liquiden Mittel vollständig ausschöpfen. Zugleich wird das Liquiditätsrisiko teilweise auf die Anteilinhaber übertragen. Wer Anteile zurückgeben will, muss damit rechnen, dass zum jeweiligen Abrechnungstag nur ein kleiner Teil des Auftrags ausgeführt wird.
Das Gating bedeutet nicht, dass sämtliche Rücknahmen eingestellt sind. Anteilsrückgaben bleiben grundsätzlich möglich, werden aber entsprechend der jeweiligen Quote gekürzt. Davon zu unterscheiden ist eine vollständige Aussetzung der Anteilsrücknahme, bei der vorübergehend keine Rückgabepreise ausbezahlt werden.
Fondsvermögen von knapp zwei Milliarden Euro
Für den REAL INVEST Austria wurde zum 30. September 2026 ein Fondsvermögen von rund 1,97 Milliarden Euro ausgewiesen. Der Fonds gilt damit als größter offener Immobilienfonds Österreichs.
Auch die Verwaltungsgesellschaft hat eine bedeutende Marktstellung. Nach der Statistik der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften verwaltete die Bank Austria Real Invest Immobilien-Kapitalanlage GmbH im Juli 2026 ein Immobilienfondsvermögen von 2.075,91 Millionen Euro. Das entsprach einem Marktanteil von 34,34 Prozent und war der höchste Wert unter den erfassten österreichischen Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften. Die zweitgrößte Gesellschaft kam im selben Monat auf 1.470,27 Millionen Euro beziehungsweise 24,32 Prozent.
Die Größe des Fonds und die Marktstellung der Gesellschaft erklären, weshalb die Rücknahmebeschränkung über den Kreis der unmittelbar betroffenen Anleger hinaus Beachtung findet. Daraus folgt jedoch nicht, dass andere österreichische Immobilienfonds ebenfalls Rücknahmen begrenzen müssen. Liquidität, Mittelbewegungen und Portfoliozusammensetzung unterscheiden sich von Fonds zu Fonds.
Gating und gesetzliche Aussetzung sind getrennte Instrumente
Die aktuelle anteilige Rücknahmebeschränkung beruht auf Artikel 3a der Fondsbestimmungen des REAL INVEST Austria. Sie lässt weiterhin Auszahlungen entsprechend der täglich festgelegten Quote zu.
Davon getrennt regelt das österreichische Immobilien-Investmentfondsgesetz die Möglichkeit einer vollständigen vorübergehenden Aussetzung unter außergewöhnlichen Umständen. Eine solche Situation kann insbesondere vorliegen, wenn Bankguthaben und Erlöse aus gehaltenen Wertpapieren nicht ausreichen oder nicht sofort verfügbar sind, um Rücknahmen und die ordnungsgemäße laufende Bewirtschaftung zu finanzieren. Eine derartige vollständige Aussetzung wurde mit der nun bekannt gegebenen anteiligen Beschränkung nicht gleichgesetzt.
Was für Anleger jetzt praktisch zählt
Der Interessenverband für Anleger bewertet die Entwicklung kritischer als die Fondsgesellschaft. Dessen Vorstand Florian Beckermann bezeichnete die Rücknahmebeschränkung als ernstes Warnsignal für den österreichischen Immobilienmarkt. Dabei handelt es sich um die Einschätzung eines Anlegervertreters, nicht um eine Prognose über die weitere Entwicklung des Fonds.
Für Betroffene bleiben vor allem drei Punkte maßgeblich: die täglich neu festgelegte Ausführungsquote, der Verbleib nicht ausgeführter Anteile im Depot und die konkrete Abwicklung weiterer Rückgabeaufträge. Solange das Instrument aktiv ist, ist ein vollständiger kurzfristiger Ausstieg nicht gesichert. Ob und wann weitere Anteile verkauft werden können, hängt von den künftigen Quoten und den jeweils geltenden Abwicklungsregeln ab.
